Ипотека жилища - многогранное явление правовой, социальной и экономической жизни общества, исторически и национально обусловленное .
Для того чтобы она действительно повлияла на улучшение жилищной политики в стране, в развитие программы "законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья", со слов разработчиков был принят пакет федеральных законов .
Однако анализ принятых в законов, касающихся регулирования ипотечного кредитования жилья, позволяет констатировать нежелательную, по мнению многих авторов, тенденцию их развития. В качестве подтверждения посмотрим на некоторые изменения, внесенные в законодательство (в дополнение к тем, которые уже приводились в работе).
1. Первый блок измененного законодательства касается в первую очередь сегодняшних залогодателей, многие из которых по старому законодательству (это 46 нормативных правовых актов, утративших силу полностью или частично в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ) признавались нуждающимися в жилище или улучшении жилищных условий. По старому Жилищному кодексу РСФСР в ст. ст. 36, 37 содержалось 15 больших групп, не говоря о других, названных в отдельных законодательных актах. Однако новый Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) (ст. 49) таковыми признает только малоимущих (по жестким условиям признания таковыми, управленческими решениями органов местного самоуправления). По ст. 49 нового ЖК РФ малоимущими признаются органами местного самоуправления люди с учетом дохода на каждого члена семьи и стоимости подлежащего налогообложению имущества в собственности членов семьи, независимо, проживают они вместе или отдельно. Если кто-то из членов семьи что-то заработает, то отпадут основания для пребывания в очереди малоимущих. Препятствием для признания малоимущим могут послужить 6 соток с хозблоком либо купленный сыном автомобиль, поскольку конкретный перечень такого имущества и размер дохода оставлены на усмотрение местных властей, и т.д. Налицо легальное сужение круга нуждающихся в жилище или улучшении жилищных условий - потенциальных залогодателей. Малоимущие, признанные по установленным четырем основаниям, имеют право получить жилье по договору социального найма, не подлежащее приватизации. Исключена такая категория, как первоочередники. Уменьшилось число и изменилось существо категории внеочередного обеспечения жильем. Исключено предоставление дополнительной площади и т.д.
Между тем, наряду с ЖК РФ, действует часть третья ст. 40 Конституции РФ, которая предусматривает бесплатное предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов не только малоимущим, но и иным гражданам, нуждающимся в жилище, указанным в законе.
Осталось много нерешенных проблем по обязательствам государства обеспечения жильем отдельных категорий граждан, исходя из Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.02.2002 N 104, от 26.07.2004 N 380, с изменениями, внесенными распоряжением Правительства РФ от 21.10.2004 N 1355-р).
2. При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, то есть при обращении взыскания на заложенное имущество, теперь прекращаются права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ (в ред. ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ)).
3. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения теперь не сохраняется. При прежней редакции Гражданского кодекса РФ бывшие члены семьи собственника имели в судах защиту. Например, по Определению Верховного Суда Российской Федерации от 31 января 2003 года (дело N 9-В03пр-2) Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила: 15 февраля 2000 г. Катаев Б.А., являвшийся собственником однокомнатной квартиры N 46, расположенной по адресу: г. Арзамас, Комсомольский бульвар, д. 5/1, по нотариально удостоверенной доверенности, выданной его сестре Хрущевой Л.А., продал данную квартиру другой своей сестре Хотиной Г.А. по заключенному между ними договору купли-продажи.
Супруга Катаева Б.А. Мизюлина Г.В., состоявшая с ним в браке с 1995 года и проживавшая на момент заключения сделки в квартире мужа, обратилась в суд с иском к Хотиной Г.А. и Хрущевой Л.А. о признании недействительными доверенности и договора купли-продажи квартиры, о признании права собственности на квартиру, о вселении и взыскании компенсации морального вреда.
Хотина Г.А. заявила встречные требования о выселении Мизюлиной Г.В. из названной квартиры.
Решением Арзамасского районного суда от 4 сентября 2001 г. в иске Мизюлиной Г.В. отказано в полном объеме, иск Хотиной Г.А. удовлетворен: Мизюлина Г.В. выселена из квартиры N 46 в д. 5/1 по Комсомольскому бульвару г. Арзамаса.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23 октября 2001 г. решение суда оставлено без изменения, а кассационные жалобы Мизюлиной Г.В. и протест Арзамасского городского прокурора - без удовлетворения.
Постановлением президиума Нижегородского областного суда от 24 октября 2002 г. протест прокурора Нижегородской области на вышеназванные судебные постановления оставлен без удовлетворения по тем основаниям, что Хотина Г.А. приобрела право собственности на указанную квартиру и вправе распорядиться ею по собственному усмотрению.
В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений как вынесенных с неправильным применением норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит его подлежащим удовлетворению в части выселения Мизюлиной Г.В. и направления дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судом установлено, что Мизюлина Г.В. - супруга собственника вышеназванной квартиры - на момент заключения сделки купли-продажи проживала в ней на правах члена семьи. Данный факт установлен решением Арзамасского городского суда от 26 января 2002 г. по гражданскому делу по иску Катаева Б.А. к Мизюлиной Г.В. о выселении за невозможностью совместного проживания и по встречному иску о вселении (л.д. 13 - 14).
Удовлетворяя требование Хотиной Г.А. о выселении Мизюлиной Г.В. из квартиры, принадлежащей Хотиной на праве собственности, суд применил закон, регулирующий порядок выселения нанимателя, арендатора или членов его семьи без предоставления другого жилого помещения (ст. ст. 135, 136 ЖК РСФСР). В соответствии с ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР этот порядок применяется к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником квартиры и бывшими членами его семьи.
Однако материалами дела установлено, что Мизюлина Г.В. проживала в спорной квартире именно как член семьи (жена) прежнего собственника квартиры Катаева Б.А. Ко времени продажи квартиры Хотиной Г.А. право пользования жилым помещением Мизюлиной Г.В. не было прекращено. Кроме того, в самом договоре купли-продажи указано, что Мизюлина сохраняет право пользования жилым помещением и с регистрационного учета не снимается. Таким образом, указанный вопрос урегулирован названным договором.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу также не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника.
Данная норма права при рассмотрении дела судом, в том числе кассационной и надзорной инстанций, применена не была.
Согласно ст. 330 ГПК РСФСР основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке является неправильное применение или толкование норм материального права.
При таких обстоятельствах судебные постановления в части выселения Мизюлиной Г.В. подлежат отмене.
Руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РСФСР, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Арзамасского районного суда от 04.09.2001, Определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23.10.2002 отменить в части выселения Мизюлиной Г.В. и дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части судебные постановления оставить без изменения".
4. Обращение на заложенное жилье и выселение стало возможным на любое жилое помещение, даже если оно у них единственное (абз. 1 п. 1 ст. 78 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
5. Обращение на заложенное жилье и выселение залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов его семьи, стало возможным, даже если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (абз. 1 п. 1 ст. 78 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В отличие от российского законодательства, договорно-правовая доктрина Англии и США подразделяет условия договора на существенные (conditions) и простые (warranties). Их отличие состоит в том, что нарушение существенного условия дает кредитору право на предъявление иска о расторжении договора, в то время как нарушение простого условия дает кредитору право на предъявление иска только о возмещении убытков .
Кроме того, по мнению одного из разработчиков указанного пакета законопроектов Н.Б. Косаревой, "местный налог на недвижимость, на объекты жилищного фонда, садовые, дачные и земельные участки, все объекты, которые на них расположены, земельные участки, которые предоставлены для строительства данных объектов, и гаражи должен определяться по методам массовой оценки рыночной стоимости объектов. Это не только позволит муниципалитетам получить доходную базу для развития территорий, в том числе для подготовки коммунальной инфраструктуры для жилищного строительства, но и даст им возможность использовать регулирующую функцию этих налогов на своей территории" .
Теперь перечислим изменения в законодательстве в пользу кредитных организаций, строительных компаний и др., с кем вступает в договорные отношения гражданин-залогодатель.
1. Отменяется требование обязательного согласования с органами опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние .
2. Обеспечивается надежность облигаций, выпускаемых непосредственно кредитными организациями .
3. Расширяется спектр возможных форм и механизмов выпуска ипотечных ценных бумаг, в частности, через представление кредитным организациям возможности самостоятельной эмиссии облигаций с ипотечным покрытием .
4. Предусмотрено создание новой инфраструктуры на рынке жилья - кредитных бюро, которые будут собирать информацию о заемщиках, залогодателях, в частности, о том, насколько добросовестно они исполняют свои обязательства перед банками-кредиторами, тем самым снижая риски и издержки кредиторов на процедуру андеррайтинга .
5. Упрощается процедура согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации для строительных компаний .
6. Земельные участки обеспечиваются инфраструктурой и без городских обременений .
7. Предоставляются права собственности на сформированные земельные участки .
8. Предусмотрены серьезные налоговые льготы для тех, кто реализует жилье .
9. Применяются страховые технологии, разработанные международными экспертами в рамках меморандумов о сотрудничестве между Россией и Министерством жилищного строительства и городского развития США и Корпорацией "Американская международная группа" (AIG) для страхования рисков кредиторов , и др.
Итак, название программы обнадеживающее - "О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья". Но даже краткий анализ содержания законов, задач и целей, которые ставили перед собой их разработчики, из официальных источников не вселяют уверенности в доступности жилья и защите неимущих с помощью нового законодательства, принятого Федеральным Собранием.
С другой стороны, все, кто задействован в процессе ипотеки жилья, получили серьезные правовые гарантии и привилегии без адекватного снижения цен на жилье, процентных ставок, упрощения процедуры и снижения расценок на оформление, возврата полученных взносов залогодателю даже при форс-мажорных обстоятельствах и др. В строящихся домах по ипотечной программе, при льготном получении застройщиками земельного участка, с коммуникационными системами, налоговыми льготами и т.п. залогодатели могут претендовать на квартиры по тем же ценам, что и "обычные - не нуждающиеся" покупатели за наличный расчет, т.е. в среднем по 1500 долларов США за кв. метр, с "накруткой" в общей сложности до 30% к стоимости будущего жилья и с перспективой "в любую минуту" со всей семьей оказаться на улице .
То есть все то, что действительно влияет на доступность жилья, осталось не решенным и не выполненным. Декларированная разработчиками проектов функция ипотеки жилища социально-защитного характера вряд ли достигнет поставленной цели и сможет оказать позитивное воздействие на оживление жилищного рынка.
Мало того, складывающееся положение явно ненормально еще и потому, что миллионы граждан страны ставятся в зависимость от узко коммерческих интересов многочисленных участников ипотечных отношений. С помощью принятого, указанного выше пакета федеральных законов кредитные организации, строительные, страховые, риэлтерские и другие компании "по миру" не пойдут.
Что же касается нуждающихся в жилище миллионов граждан, то они, внеся 30% первоначального взноса либо продав старое жилье в счет первоначального взноса, живя несколько лет всей семьей впроголодь на квартире у родителей или родственников, ожидая квартиру, выплатив всем и все, продолжая выплачивать непомерные проценты по кредиту, оставшись, например, без работы, вместе с детьми, как отмечалось выше, окажутся выселенными.
Такая тенденция в законодательстве явно недопустима. Все, что внесено залогодателями, при невозможности продолжать исполнять договорные отношения, должно возвращаться последним с учетом накоплений.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
